ทำไมต้องมีการตรวจสอบอาคาร
คําถามที่เจ้าของอาคารมักสงสัยว่าจะได้ประโยชน์อะไรจากการตรวจสอบสภาพอาคาร กฎหมายบังคับเกินความจําเป็นหรือไม่ คงต้องพิจารณาถึงที่มาของการออกกฎหมาย แนวความคิดและวัตถุประสงค์ของกฎหมายก่อน
เนื่องจากอาคารจะมีโครงสร้างและระบบต่าง ๆ ภายในอาคารที่เกี่ยวข้องกับความปลอดภัยของประชาชน เช่น ระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย ระบบไฟฟ้า ระบบลิฟต์ ฯลฯ ซึ่งระบบต่าง ๆ เหล่านี้ เมื่อมีการใช้งานไประยะหนึ่งจําเป็นต้องมีการตรวจสอบดูแลและบํารุงรักษา เพื่อให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้ตลอดเวลา ซึ่งในการใช้อาคารอย่างถูกต้องและปลอดภัยแล้ว แม้กฎหมายจะไม่บังคับให้ต้องทําการตรวจสอบสภาพอาคารและบํารุงรักษา แต่ก็เป็นเรื่องที่เจ้าของอาคารควรจะดําเนินการอยู่แล้ว
มีหลายกรณีที่เกิดเหตุการณ์อาคารถล่มหรือไฟไหม้ โดยเฉพาะอาคารสาธารณะที่มีคนเข้าไปใช้สอยเป็นจํานวนมาก แม้จะมีเหตุที่บ่งชี้ว่าโครงสร้างของอาคารเกิดการวิบัติขึ้นแล้ว และจะอันตรายอย่างร้ายแรงถึงขั้นอาคารถล่มหากไม่ได้รับการแก้ไข แต่เจ้าของอาคารก็ไม่ทราบและไม่คาดคิดว่าสิ่งที่จะเกิดขึ้นร้ายแรงเพียงใด หรือกรณีเพลิงไหม้โรงแรมบางแห่งที่ทําให้มีผู้เสียชีวิตเป็นจํานวนมาก แม้ว่าจะมีการติดตั้งระบบสัญญาณเตือนเพลิงไหม้ แต่เมื่อเกิดเพลิงไหม้ ระบบกลับไม่ทํางาน ทําให้ผู้ใช้อาคารไม่ทันได้ระวังตัวและหนีไม่ทัน ได้ตอกย้ำให้เห็นถึงความสําคัญของการตรวจสอบสภาพระบบต่างๆ ของอาคารได้เป็นอย่างดี
ในปัจจุบันนี้มีหลายอาคารที่คํานึงถึงความปลอดภัยของชีวิตและทรัพย์สินของประชาชนที่ใช้อาคาร โดยจัดให้มีการบํารุงรักษาโครงสร้างและระบบต่างๆ ของอาคารให้อยู่ในสภาพดีอยู่เสมออยู่แล้ว ถึงกระนั้นการตรวจสอบสภาพอาคารก็ยังมีความจําเป็น เนื่องจากเป็นระบบการตรวจทานมิให้เกิดข้อผิดพลาดจากการดูแลบํารุงรักษาอาคารโดยผู้ตรวจสอบ ซึ่งจะเป็นบุคคลที่สามหรือ Third party
ที่มา: บางส่วนจาก คู่มือแนะนำการปฎิบัติตามกฎหมายเรื่องการตรวจสอบอาคารสำหรับเจ้าของอาคาร (กรมโยธาธิการและผังเมือง)
อาคารที่เข้าข่ายต้องถูกตรวจสอบ
(1) อาคารสูง ได้แก่ อาคารที่บุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ที่มีความสูงตั้งแต่ยี่สิบสามเมตรขึ้นไป การวัดความสูงให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงพื้นดาดฟ้า สำหรับอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยาให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด
(2) อาคารขนาดใหญ่พิเศษ ได้แก่ อาคารที่ก่อสร้างขึ้นเพื่อใช้พื้นที่อาคารหรือส่วนใดของอาคารเป็นที่อยู่อาศัยหรือประกอบกิจการประเภทเดียวหรือหลายประเภท โดยมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นในหลังคาเดียวกันตั้งแต่หนึ่งหมื่นตารางเมตรขึ้นไป
(3) อาคารชุมนุมคน ได้แก่ อาคารหรือส่วนใดของอาคารที่บุคคลอาจเข้าไปภายในเพื่อประโยชน์ในการชุมนุมคนที่มีพื้นที่ตั้งแต่หนึ่งพันตารางเมตรขึ้นไป หรือชุมนุมคนได้ตั้งแต่ห้าร้อยคนขึ้นไป
(4) โรงมหรสพ ได้แก่ อาคารหรือส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นสถานที่สำหรับฉายภาพยนตร์ แสดงละคร แสดงดนตรี หรือการแสดงรื่นเริงอื่นใด และมีวัตถุประสงค์เพื่อเปิดให้สาธารณชนเข้าชมการแสดงนั้นเป็นปกติธุระ โดยจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ตาม
(5) โรงแรม ตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ที่มีจํานวนห้องพักตั้งแต่แปดสิบห้องขึ้นไป
(6) สถานบริการ ตามกฎหมายว่าด้วยสถานบริการ ที่มีพื้นที่ตั้งแต่สองร้อยตารางเมตรขึ้นไป
(7) อาคารชุด ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด หรืออาคารอยู่อาศัยรวม ที่มีพื้นที่ตั้งแต่สองพันตารางเมตรขึ้นไป (อาคารชุด ได้แก่ อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง อาคารอยู่อาศัยรวม ได้แก่ อาคารหรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับหลายครอบครัว โดยแบ่งออกเป็นหน่วยแยกจากกันสำหรับแต่ละครอบครัว ที่มา: พรบ.อาคารชุด 2522 และ กฎกระทรวงฉบับที่ 55 ออกตาม พรบ.ควบคุมอาคาร 2522)
(8) อาคารโรงงาน ตามกฎหมายว่าด้วยโรงงานที่มีความสูงมากกว่าหนึ่งชั้น และมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ห้าพันตารางเมตรขึ้นไป
(9) ป้ายหรือสิ่งที่สร้างขึ้นสําหรับติดหรือตั้งป้าย ที่สูงจากพื้นดินตั้งแต่สิบห้าเมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่ตั้งแต่ห้าสิบตารางเมตรขึ้นไป หรือป้ายที่ติดหรือตั้งบนหลังคาหรือดาดฟ้าของอาคาร หรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่มีพื้นที่ตั้งแต่ยี่สิบห้าตารางเมตรขึ้นไป
หมายเหตุ
(1) อาคารชุดที่มีพื้นที่ไม่เกินห้าพันตารางเมตร ได้รับการยกเว้นการจัดให้มีผู้ตรวจสอบอาคาร เป็นเวลาเจ็ดปีนับแต่วันที่กฎกระทรวงใช้บังคับ (ต้องส่งผลการตรวจสอบภายในวันที่ 24 ตุลาคม 2555)
(2) อาคารชุดที่มีพื้นที่เกินห้าพันตารางเมตร ได้รับการยกเว้นการจัดให้มีผู้ตรวจสอบอาคาร เป็นเวลาห้าปีนับแต่วันที่กฎกระทรวงใช้บังคับ (ต้องส่งผลการตรวจสอบภายในวันที่ 24 ตุลาคม 2553)
- อาคารทั่วไปพื้นที่ขนาด 10,000 - 20,000 ตารางเมตร ราคาไม่เกิน 4 บาทต่อตารางเมตร (ขั้นต่ำ 10,000 บาท)
- อาคารทั่วไปพื้นที่ขนาด 20,000 - 50,000 ตารางเมตร ราคาไม่เกิน 3 บาทต่อตารางเมตร
- อาคารทั่วไปพื้นที่ขนาดเกินกว่า 50,000 ตารางเมตร ราคาไม่เกิน 2 บาทต่อตารางเมตร
- ป้าย 3,000 - 15,000 บาท (แล้วแต่ขนาด และจำนวนป้าย)
การตรวจสอบประจำปี
- อาคารทั่วไปพื้นที่ขนาดไม่เกิน 50,000 ตารางเมตร ราคาไม่เกิน 25,000 บาทต่อปี
- อาคารทั่วไปพื้นที่ขนาดเกินกว่า 50,000 ตารางเมตร ราคาไม่เกิน 45,000 บาทต่อปี
- ป้าย 3,000 - 15,000 บาท (แล้วแต่ขนาด และจำนวนป้าย)
หมายเหตุ: ราคาข้างต้นเป็นราคาโดยประมาณ ซึ่งในการเสนอราคาแต่ละครั้งจะขึ้นอยู่กับความยากง่ายในการตรวจสอบ (เช่น ความซับซ้อนของระบบอุปกรณ์ประกอบของอาคาร) ตำแหน่งที่ตั้งของอาคาร/ป้าย และจำนวนงานในการว่าจ้างแต่ละครั้ง
ท่านสามารถดูผลงานการตรวจสอบที่ผ่านมาของเราได้ที่นี่: ผลงานการตรวจสอบที่ผ่านมา
